Чи потрібно реєструвати договір оренди земельної ділянки?

Укладено договір оренди земельної ділянки строком на 2 роки.

Договір не зареєстрований у ЄДРН.

Актуальність проблеми реєстрації в ЄДРН оренди земельної ділянки:

Зазвичай проблем із реєстрацією договору оренди земельної ділянки не виникає.

Проте, під час укладання договору оренди з державними чи муніципальними органами обов'язок щодо реєстрації лежить цьому органі, відповідно, при ухилянні його від реєстрації оренди потрібно звернення до суду.

Зображення від yanalya на Freepik

Чи потрібно реєструвати договір оренди земельної ділянки?

ВАЖЛИВО! Договір оренди земельної ділянки необхідно реєструвати в ЄДРН, якщо вона укладена на строк 1 рік і більше.

Якщо орендовано лише частину земельної ділянки, її потрібно окремо поставити на кадастровий облік. Одночасно з кадастровим обліком такої частини буде зареєстровано й договір оренди.

Якщо частина ділянки стоїть на кадастровому обліку, реєстрація договору оренди здійснюється щодо цієї частини.

ВАЖЛИВО! Договір оренди земельної ділянки на невизначений термін не потрібно реєструвати.

Хто має зареєструвати договір оренди земельної ділянки?

Звернутися за реєстрацією договору оренди земельної ділянки між приватними особами може як орендар, так і орендодавець.

Спільне звернення не потрібне, таким чином, не виникне проблем із ухиленням іншої сторони від реєстрації.

Можливо ситуація, коли в договорі оренди є кілька співорендарів і на ділянці розташовані будівлі, що належать їм, у такому разі звернутися за реєстрацією договору може один з орендарів або орендодавець.

Якщо договір було нотаріально засвідчено – зареєструвати його може нотаріус.

Проте, найчастіше договір оренди земельної ділянки укладається з державними чи муніципальними органами.

ВАЖЛИВО! Якщо договір оренди укладено з органом державної влади чи місцевого самоврядування, то заяву про реєстрацію має подати цей орган.

Відповідно, у такому разі може виникнути ситуація, коли уповноважений орган не виконує своїх обов'язків щодо реєстрації договору оренди.

Наслідки відсутності реєстрації договору оренди земельної ділянки

ВАЖЛИВО! Сторона не може вимагати визнання договору оренди неукладеним через відсутність реєстрації (п. 3 Інформаційного листа Президії ВАС РФ від 25.02.2014 р. N 165).

Однак, незареєстрований договір оренди земельної ділянки на строк рік і більше має правові наслідки лише для його сторін, для третіх осіб він не має сили.

Це, зокрема, означає, що:

  • орендар немає переважного права укладання договору новий термін;
  • якщо ділянку придбає інший власник, який не знав про оренду, оренда не збережеться та орендарю доведеться повернути ділянку покупцю.

Що робити для реєстрації договору оренди земельної ділянки?

Звернутися до Росреєстру з договором оренди земельної ділянки для його реєстрації, якщо договір укладено між приватними особами.

У разі укладання договору з органом державної влади або місцевого самоврядування та невиконання ним обов'язку щодо реєстрації договору оренди – звернутися до суду з вимогою про реєстрацію.

Звернутися до Росреєстру з судовим рішенням для реєстрації договору оренди.

Чи потрібно реєструвати договір оренди земельної ділянки? - Kompas.v.ua

Реєстрація підписаного сторонами договору оренди землі має на увазі під собою внесення відомостей про здійснювані правові відносини між суб'єктами до Єдиного державного реєстру, який є сховищем даних про всі види угод з нерухомістю.

Що необхідно для реєстрації права оренди земельної ділянки: необхідні документи та оплата державного мита. Про все про це докладніше у статті.

Навіщо проводять процедуру?

ДК РФ у статті 609 передбачає, що договори оренди, укладені терміном понад рік, підлягають обов'язкової реєстрації. Якщо у правових земельних відносинах одна із сторін є особою юридичною, то угода реєструється в обов'язковому порядкунавіть якщо договір передбачає короткострокову оренду (про особливості договору оренди землі юридичною особою ми писали тут).

Будь-який укладений письмово договір підлягає обов'язковій державній реєстрації.

ЗК РФ у статті 26 підтверджує обов'язковість реєстрації договірних відносин між суб'єктами.

Дані про правові відносини осіб, які підписали угоду, що реєструються в законодавчому порядку, дозволяє зберегти базу даних про сторони, які вступили в угоду, а також інформацію про території, що орендуються.

Стаття 609 ЦК України.Форма та державна реєстрація договору оренди

  1. Договір оренди на термін більше року, а якщо хоча б однією із сторін договору є юридична особа, незалежно від строку, має бути укладена у письмовій формі.
  2. Договір оренди нерухомого майна підлягає державної реєстрації речових, якщо інше встановлено законом.
  3. Договір оренди майна, що передбачає перехід у подальшому права власності на це майно до орендаря (стаття 624), укладається у формі, передбаченій для договору купівлі-продажу такого майна.

Такі дії дозволяють зберігати вже готові відомості про земельні наділи для можливого здійснення з орендованими ділянками наступних дій, що передбачають купівлю-продаж землі, переуступку або безкоштовний перехід територій у власність (про нюанси укладання договору про переуступку прав оренди ЗУ читайте тут).

Для вирішення раптово виниклих між сторонами підписаних договірних зобов'язань спорів, відділення Росреєстру готові надати до судових інстанцій, зареєстрованих у законодавчому порядку та зберігаються в установі відомості.

Договори оренди землі подаються на реєстрацію у кількох примірниках відразу після їх підписання та отримання свідоцтва про виділену орендарю території.

Зверніть увагу! Користувач вступає у свої права з дня реєстрації договору оренди земельної ділянки у Росреєстрі.

Реєстрація договору оренди земельної ділянки: покрокова інструкція

Як зареєструвати договір оренди землі? Реєстрація угоди здійснюється після процедури, яка передбачає звернення заінтересованої особи до уповноважених органів законодавчої влади, з проханням про виділення земельної території.

Проведення межування земельного наділу, отримання кадастрової документації та підписання договору оренди є підставою для звернення суб'єкта до одного з відділень ЄДРП.

Процес реєстрації договору оренди землі передбачає такі дії майбутнього орендаря:

  1. Підготувати передбачені законодавством необхідні для реєстрації документи згідно із затвердженим законом списком.
  2. Здійснити відповідну законодавчим нормам оплату державного мита та додати до підготовлених документів копію про його оплату.
  3. Надати в регіональні відділення Росреєстру документи, використовуючи для цієї мети один із запропонованих способів:
    • поштовим повідомленням;
    • електронною поштою;
    • особисто до установи ЄДРП, яка уповноважена здійснювати реєстрацію прав суб'єкта;
    • особисто у відділення регіональної служби Росреєстру.
  4. Отримати затверджені у відділенні екземпляри договорів оренди, на яких стоїть реєстраційний напис.

Довідка: Надати документи на реєстрацію оренди земельної ділянки можна та замовивши виїзд спеціалістів ЄДРП за вказаною адресою, для чого необхідно зробити заявку на пропоновану послугу за телефоном.

Необхідні документи

Реєстрація договорів оренди передбачає наявність щодо процедури деяких документів, перелік яких, залежно від способу оренди, і навіть її цільового призначення, може бути різним.

У різних випадках державна реєстрація передбачає подання наступних документів для реєстрації договору оренди земельної ділянки до Росреєстру:

  1. Заповнений бланк заяви про проведення державної реєстрації (надається будь-якою стороною, яка бере участь у правових відносинах).
  2. Документ, що підтверджує особу заявника.
  3. Договір оренди з усіма додатками, що існують до нього, в кількості не менше двох примірників (при завіреному у нотаріуса договорі до примірників додається оригінал угоди).
  4. Кадастровий паспорт наділа землі із зазначенням частини території, що здається в оренду (якщо здається тільки певна частина ділянки).
  5. Оригінал і копію документа, що підтверджує наявність у орендодавця права власності на побудований об'єкт капітального будівництва, який споруджений на ділянці, що виділяється в оренду.
  6. Документ, що підтверджує оплату державного мита.

Юридичним особам до реєстраційного відділу необхідно буде надати додаткову документацію:

  1. Копії засвідчених нотаріусом установчих документів (передбачається можливість підтвердження справжності наданої документації керівником організації).
  2. Нотаріально засвідчений документ, що доводить повноваження представника суб'єкта правових відносин.

Юридичні особи можуть додати до встановленої законодавством обов'язкової документації додаткові документи:

  • копія документа, який може підтвердити публікацію в інформаційних джерелах повідомлення про торги, що відбулися;
  • копія рішення місцевої адміністрації про проведення передбаченого законодавством аукціону;
  • копія протоколу, що містить інформацію про результати проведених торгів.

При зверненні до ЄДРП із заявою про реєстрацію оренди землі в Росреєстрі представників суб'єктів правових відносин також надається завірена у нотаріуса довіреність.

ВАЖЛИВО! Перелік документів, що надається в регіональні представництва ЄДРП у певних ситуаціях, може містити вимоги до отримання відділенням додаткових відомостей.

Перед поданням документації на реєстрацію суб'єктам правових відносин необхідно звернутися за роз'ясненнями до Росреєстру.

Термін реєстрації фахівцями ЄДРП

Відповідно до ФЗ РФ № 218 від 03.07.2016 року, що обумовлює термін реєстрації нерухомості, передбачається, що протягом семи днів з моменту прийому відділенням ЄДРП заяви, а також документації, що додається до неї, договір оренди має бути зареєстрований.

Строк встановлено за процедурою винесення реєстраційного рішення, але не передбачає тимчасового відрізку для подання документів на державну реєстрацію сторонами договору оренди, що уклали між собою.

Штрафні санкції

Адміністративну відповідальність суб'єктів правових відносин за порушення встановленого законом порядку реєстрації нерухомого майна передбачає КпАП у статті 19.21, де зазначається сума покарань, що покладаються:

  • для цивільних – передбачається штраф 1500-2000 рублів;
  • для посадових осіб – передбачено суму штрафу 3000-4000 рублів;
  • для офіційних юридичних – покарання передбачено у сумі 30000-40000 рублів.

Але для здійснення цієї процедури потрібні законодавчі підстави, що регулюють терміни подання документів на державну реєстрацію. Законодавство РФ на сьогоднішній день не передбачає такого обмеження.Про порядок процедури реєстрації говорить ФЗ №218 від 13.07.2015 «Про державну реєстрацію нерухомості».

Увага! Встановлені вимоги не надають можливості притягувати будь-яку із сторін угоди до відповідальності за порушення строку подання документів на реєстрацію, оскільки такі норми не передбачені законодавством.

Очевидно, розробники законодавчих актів, які регулюють земельні відносини, врахували той факт, що орендар особисто зацікавлений у швидкому процесі реєстрації угоди, щоб вона якомога раніше могла набути чинності.

Наші експерти підготували для вас інші корисні матеріали про договір оренди землі. Радимо прочитати наступні наші статті:

Оплата державного мита

Оплата державного мита за реєстрацію оренди землі здійснюється суб'єктом, який надав заяву про державну реєстрацію угоди, що укладається. Сума внесеної оплати складає:

  • для цивільних осіб – 2000 рублів;
  • для офіційних юридичних – 22000 рублів.

За реєстрацію встановлених законодавством додаткових угод до договору, що укладається, також передбачена оплата державного мита:

  • для цивільних осіб вона становить 350 рублів;
  • для офіційних юридичних організацій – 1000 рублів.

Квитанцій про оплату держмита надаються до відділень ЄДРП разом із пакетом необхідних для реєстрації документів одним із способів, передбачених для подання документації.

Процедура державної реєстрації договорів оренди безкоштовна. Матеріальні витрати суб'єкти, вступають у правові відносини, можуть зазнати лише у разі потреби засвідчення документів у нотаріусів, де ціни залежно від важливості документа становлять від 200 до 500 рублів.

Тепер ви знаєте, що договір оренди земельної ділянки підлягає реєстрації в регіональних відділеннях Росреєстру і що цей процес не вирізняється особливою складністю, якщо необхідна для надання документація правильно оформлена і є в наявності. Фахівці ЄДРП зазвичай не затримуються з винесенням своїх рішень, і орендар у більшості випадків законодавчо вступає до своїх прав.

Чи потрібно реєструвати договір оренди земельної ділянки? - Kompas.v.ua

Згідно з Цивільним законодавством РФ, укладені угоди з нерухомістю набувають юридичної сили тільки після їх фіксації в Федеральній службі держреєстрації, картографії та кадастру, також називається Росреєстром. Нехтування цією процедурою може призвести до того, що правові відносини будуть визнані недійсними. Це стосується й договору найму земельної ділянки.

Чи потрібно реєструвати документ про найм землі?

Документ підлягає реєстрації у таких випадках:

  1. Якщо орендні відносини триватимуть довше 12 місяців.
  2. Якщо хоча б одна із сторін є юридичною особою. Термін найму у своїй значення немає.

Порядок участі державних органів у угодах про найм землі регулюється такими документами:

  • ЗК РФ ст. 26.
  • ФЗ «Про сприяння розвитку житлового будівництва» від 24.07.2008 р. № 161.
  • ФЗ «Про банкрутство» від 26.20.2002 р. № 127 ст. 201.3.
  • ФЗ «Про держреєстрацію прав на нерухоме майно та правочинів з ним» від 21.07.1997 № 122, який загалом встановлює вимоги до порядку держреєстрації будь-яких угод, включаючи оренду.
  • ФЗ «Про обіг земель сільгосппризначення» від 24.07.2002 р. № 101 ст. 14.
  • ФЗ "Про держреєстрацію нерухомості" від 13.07.2015 р. №145.

Коли ж не вимагають це робити?

Відповідно до ст. 26 ЗК РФ, якщо угоду про найм земельної ділянки між фізичними особами здійснюється на строк менше року, реєструвати угоду в ЄДРН не потрібно. Крім того, листа Президії Вищого арбітражного суду РФ №59 зазначено, що державної реєстрації не потребує контракт, терміни дії якого не обумовлені. Це пов'язано з тим, що угода може бути перервана будь-якої миті в односторонньому порядку (як розірвати договір?).

Якщо договір буде продовжено на період менше ніж рік, реєструвати його також не потрібно.

Де реєструється?

Розгляд заявки проходить за місцем розташування землі, що здається в оренду, у відділенні Федеральної служби державної реєстрації. Звернутися до Росреєстру можна будь-яким зручним способом:

  • особисто;
  • надіслати документи поштою з повідомленням про отримання;
  • оформити на сайті електронну заявку з подальшим поданням оригіналів паперів.

Останній спосіб користується більшою популярністю у зв'язку із простою та зручністю подання заяви в режимі онлайн.

В які терміни?

Терміни, в які документи мають бути подані на реєстрацію, не встановлені законодавством. Тому сторони правочину не можуть бути притягнуті до відповідальності за несвоєчасне подання паперів.Відсутність регулювання процедури внесення даних до Росреєстру пов'язана з тим, що орендар сам зацікавлений у тому, щоб угода була зареєстрована якнайшвидше.

Що буде, якщо цього не зробити у встановлений період?

У ст. 19.21 КпАП вказано, що порушники порядку реєстрації нерухомості, передбаченого законодавством, піддаються покаранню:

  • для посадових осіб – штраф від 1500 до 200 руб.;
  • для організацій – від 30 до 40 тис. руб.;
  • для цивільних – від 3 до 4 тис. руб.

Але законних підстав для притягнення сторін до відповідальності за несвоєчасне подання документів немає. Тож вимогу заплатити штраф можна оскаржити у суді.

Незважаючи на відсутність жорстких термінів, занесення даних до Росреєстру варто зробити якнайшвидше.

При здійсненні найму приміщення за незареєстрованим договором орендар може зіткнутися з низкою проблем:

  • податкова не дозволить враховувати орендні платежі у витратах;
  • неможливо буде зменшити розмір податкової бази та податок на прибуток доведеться сплачувати в повному обсязі;
  • ліцензію на роботу в приміщенні, побудованому на земельній ділянці, не буде видано, тому відкрити салон краси, бар тощо. буд. не вийде.

Якщо власник продасть землю чи помре, права орендаря не будуть захищені. Якщо договір не зазначено в ЄДРН, новому власнику не потрібно дотримуватись його положень. Власник у будь-який момент може попросити орендаря з'їхати або запропонувати настільки невигідні умови, що співробітництво буде безглуздо.

Процедура через Росреєстр

Щоб подати заяву через сайт Росреєстру, знадобляться електронні підписи.Кожна сторона має самостійно затвердити договір, скористатися спільним підписом не можна. Заявка подається за таким алгоритмом:

  1. Вибрати на сайті https://rosreestr.ru розділ "Фізичним особам" або "Юридичним особам".
  2. Перейти до вкладки «Державна реєстрація прав». З'явиться список із підрозділами.
  3. У блоці «Реєстрація угод» необхідно натиснути мишею на пункт «Реєстрація угоди про обмеження (обтяження) права.
  4. Відобразяться додаткові пункти. Необхідно натиснути на «Договір оренди (субаренди)».
  5. Після цього треба спуститися вниз сторінки і натиснути на «Перейти до деталей запиту».

Далі потрібно ввести інформацію про предмет договору та заявника. Потрібні такі дані:

  • вид об'єкту нерухомості;
  • кадастровий номер;
  • площа;
  • точну адресу;
  • хто є правовласником (фізична особа, російська чи іноземна юридична особа, суб'єкт громадського права, орган влади;
  • інформація про правовласника: Ф. І. О., СНІЛС, дата та місце народження, стать, громадянство, паспортні дані, адреса, контакти;
  • внизу вказується адреса електронної пошти, якою будуть направлені результати розгляду заявки.

Після цього потрібно завантажити скани документів та підписаний договір. Нотаріально засвідчені оригінали паперу можна надіслати цінним рекомендованим листом з обов'язковим описом вкладень. Як одержувача слід вказати центральний відділ Росреєстру або філію, що відноситься до адреси, за якою розташовується земля.

Якщо заявку подає ветеран Великої Вітчизняної війни або людина з інвалідністю І та ІІ груп, можна розраховувати на те, що співробітник Росреєстру безкоштовно приїде до нього.

Для цього достатньо подати заявку на телефон або електронну пошту.Надсилати офіційний запит немає необхідності.

Які документи потрібні?

Для реєстрації договору найму земельної ділянки потрібно підготувати такі папери:

  1. Заповнений будь-якою із сторін бланк заяви на проведення реєстрації.
  2. Паспорт заявника.
  3. Кадастровий паспорт землі. Якщо здається лише частина території, її кордони мають бути відзначені.
  4. Два екземпляри договору найму з усіма наявними додатками.
  5. Оригінал та копію документа, що підтверджує, що орендодавець є власником зведених на земельній ділянці будівель.
  6. Довідку про оплату державного мита.

Якщо договір укладається між юридичними особами, необхідно надати додаткову документацію:

  1. Копії установчих документів із печаткою та підписом керівника організації, засвідчені нотаріусом.
  2. Документ, у якому відбито повноваження юридичної особи як суб'єкта правових відносин. Папір слід завірити у нотаріальній конторі.

За потреби можуть бути запитані такі копії документів:

  • дозвіл на проведення аукціону, отриманий від місцевої адміністрації;
  • підтвердження того, що новина про торги, що відбулися, була опублікована в інформаційних джерелах;
  • протокол результатів аукціону

Якщо заяву подають суб'єкти правових відносин, буде потрібна довіреність, юридична сила якої підтверджена нотаріусом.

Терміни надання послуги

У ФЗ РФ №218 від 03.07.2016 р. зазначено, що об'єкт нерухомості має бути зареєстрований протягом 7 днів з моменту прийому заяви та пакету документів. Якщо дані подаються через МФЦ, процедура завершиться 9 днів.Цей термін обмежує час розгляду заявки, але якщо з'ясується, що подано не всі необхідні папери або заяву заповнено помилково, період проведення реєстрації буде продовжено.

Іноді Росреєстр припиняє процедуру реєстрації з наступних причин:

  1. Орендодавець заборонив реєструвати дії із його нерухомістю. У цьому випадку власнику треба звернутися до Росреєстру і відкликати заяву про заборону, накладену на реєстрацію.
  2. Існують недоліки в наданих паперах. Виправити помилки можна протягом трьох місяців. Якщо вкластися в цей термін не виходить, можна написати заяву про зупинення процедури на півроку.

Повідомлення про відмову або зупинення реєстрації надходить у формі дзвінка, смс-повідомлення або електронного листа. При необхідності можна сходити до МФЦ за папером із докладним описом проблеми.

Після успішного закінчення процедури заявник може отримати папір з номером та датою реєстрації договору в ЄДРН. З цього моменту змінити умови угоди можна лише через Росреєстр, заплативши мито у розмірі 350 руб. для фізичних осіб та 1000 руб. для організацій.

Після закінчення терміну оренди необхідно погасити запис про обтяження, подавши відповідну заяву із доданим до неї договором найму та актом приймання-передачі.

Держмито

Державне мито сплачує сторона, яка подала заяву. Цивільним особам необхідно внести 2 тис. руб., а юридичним – 22 тис. руб. За фіксацію додаткових угод доведеться доплатити:

Процедура внесення даних до Росреєстру є безкоштовною. Додаткові витрати можна зазнати тільки при завіренні документа у нотаріуса.

Реєстрація договору найму земельної ділянки у державних органах – важлива процедура, що дозволяє уникнути виникнення спірних ситуацій між Орендарем та Орендодавцем. Подати заяву можна через сайт Росреєстру. але перед цим потрібно зібрати всю необхідну документацію та скріпити папери електронними підписами.