Велика Росія, а машину поставити ніде – такі скорботні думи долають мільйони російських водіїв, які щовечора шукають місце для паркування власного автомобіля біля свого багатоквартирного будинку. Але їхній смуток можна вгамувати. Власникам житла цілком під силу організувати біля будинку простір для паркінгу.
Типове планування дворів завдає багато незручностей мешканцям сучасних мегаполісів. Раніше проектувальники панельних мікрорайонів постачали новобудову хіба що вузькою дорогою вздовж під'їздів та "кишенею" на кілька машин. При цьому в мікрорайонах радянської забудови практично завжди можна знайти пустуючі території, на яких могли б розміститися автомобілі. Паркувальне питання псує громадян не менше квартирного – доходить і до воєн за місця. Але замість того, щоб лаяти незручну забудову та сусідів, можна самостійно в законному порядку вирішити цю проблему.
Незговірливі "безкінні"
Ключовий момент: власникам житла у багатоквартирному будинку належить не лише їхня квартира, а й спільне майно будинку, а до нього входить і прибудинкова територія. Відповідно, вони самі можуть вирішувати, як розпорядитися цією корисною площею.
Якщо у будинку створено товариство власників житла, то мешканцям буде дещо простіше організувати ергономічний простір у своєму дворі. Як правило, у реально діючих ТСЖ вже вирішено питання з правом власності на земельну ділянку під будинком та поруч із ним. Якщо ж ні, то насамперед треба з'ясувати наявність правовстановлюючих документів на землю.Земельна ділянка, на якій знаходиться будинок, має бути виділена в прибудинкову територію та поставлена на кадастровий облік. Більшість багатоквартирних будинків таких документів поки немає, і їхні мешканці не можуть використовувати на свій розсуд землю у дворі. Якщо відгородити шлагбаумом ділянку, яка будинку не належить, благоустрій перетвориться на самозахоплення. Отже спочатку доведеться скласти межовий план і оформити право власності на прибудинкову територію в адміністрації муніципальної освіти.
Рішення про те, як використовувати ділянку біля будинку, ухвалюється на зборах власників. Для організації паркування потрібна згода двох третин власників. Якщо в будинку пішоходів більше, ніж автомобілістів, це може стати серйозною проблемою – "безкінні" мешканці з радістю мали б біля будинку сквер, а не стоянку. Тому при розподілі простору біля будинку ініціативній групі зі створення паркування варто знайти варіант, який би влаштував усіх сусідів. Наприклад, переконати їх, що акуратне паркування з продуманою системою в'їзду-виїзду дозволить не лише прибрати машини з тротуарів та дитячих майданчиків, але також зробити двір комфортнішим та безпечнішим. Збори можуть бути і заочними, у цьому випадку членам ініціативної групи доведеться обминати всіх сусідів. І нехтувати їхньою згодою не варто.
"Часто на практиці буває, що ТСЖ організує платну автостоянку, не отримавши більшості голосів своїх членів, – розповів "РГ" голова юридичного центру адвокат Олег Сухов. – Так, в одній справі суд визнав рішення загальних зборів власників про організацію платної автостоянки незаконним. за відсутності кворуму. Замість потрібних 66,6% кворум становив 56,1%.
Доведеться побігати
Наступний важливий крок власників житла – вивчити регламенти. Місце для автостоянки має відповідати будівельним та санітарним нормам та правилам. Так, згідно СанПіН 2.2.1/2.1.1.1200-03, стоянка, розрахована на 10-50 машин, повинна бути розташована не ближче ніж за 15 метрів від житлового будинку, а стоянка на 20-100 машин – за 20 метрів. Якщо це велика автостоянка ємністю від 101 до 300 машин, то тут вже має бути передбачений технічний регламент щодо дотримання пожежної безпеки, та й покриття має дозволяти в'їзд важкої техніки, якщо раптом станеться загоряння. У випадках, коли будинок вищий за 28 метрів (це, як правило, стандартна дев'ятиповерхівка), то в'їздів на автостоянку має бути як мінімум два і вона має розташовуватися не ближче ніж 50 метрів від житлового будинку.
Тепер настав час ходити інстанціями. Після того, як протокол загальних зборів буде складено, а ділянку виділено у спільну пайову власність, голова ініціативної групи може звернутися до районного органу із земельних ресурсів та землеустрою (комітет чи департамент) з проханням виділити ділянку під автостоянку.
"В ідеалі заява має бути розглянута протягом 3 днів, але на практиці ця процедура може затягнутися, – продовжує Сухов. – Причиною може стати складання протоколу зборів з порушеннями, перебування на території земельної ділянки будь-яких елементів благоустрою, наприклад, лави або клумби".
Організацію автостоянки необхідно узгодити у ДІБДР та у місцевому органі влади, який розповідає питаннями містобудування та архітектури.Погодження в цих інстанціях необов'язкове, і багато хто з них нехтує, але якщо до стоянки виникнуть претензії, наявність дозволів цих організацій може суттєво полегшити вирішення питання.
Після оформлення всіх документів необхідно зібрати із зацікавлених мешканців гроші, найняти проектну організацію, а потім – будівельників. Так як сам проект повинен бути виконаний грамотно, ним повинні займатися співробітники компанії, що перебуває в організації, що саморегулюється. Варто простежити, щоб у проекті обов'язково утримувалися:
– план руху транспорту, розташування приміщення охорони (якщо хочете її передбачити),
– точне розташування кнопки екстреного виклику на випадок пожежі
– місця встановлення механічних обмежувачів руху;
– тип дорожнього покриття,
– місця в'їзду пожежних машин;
Вартість проектування та будівництва залежить від багатьох факторів. Основні – це розмір стоянки, район розташування, престижність фірм, що залучаються до створення проекту, і будівництва. Вартість складання проектної документації варіюватиметься від 50 до 200 рублів за кв. метр залежно від типу покриття – асфальт, плитка, гравій або екосітка.
При зверненні до державних органів щодо організації стоянки на руках мешканців повинні бути:
– протокол з усіма підписами мешканців, згодних створення автостоянки,
– довідка про склад та розміри площ багатоквартирного будинку, видана місцевим управлінням інвентаризації та оцінки нерухомості або службою, що його замінює та повноважна видавати такі відомості.
У протоколі заочних зборів повинні міститися відомості про порядок денний, про спосіб проведення зборів, про рішення звернутися до муніципалітету для формування земельної ділянки, про відповідальну особу, на яку покладено повноваження щодо збору документації, із зазначенням її паспортних даних, та дані про кількість тих, хто проголосував за кожному питанню. Насправді відсутність будь-яких із перелічених даних може бути основою повернення документів, отже, час на організацію автостоянки може значно збільшитися.
Так чи інакше, організація автостоянки у дворі будинку чи на сусідньому пустирі – це досить тривалий процес, який може тривати місяці. Зате у цієї паперової тяганини є один безперечний плюс – формування у мешканців психології відповідального власника. Гостра потреба у стоянці може стати приводом нарешті оформити право власності на землю під будинком. Тоді вже точно ніхто не зведе на подвір'ї магазин, новобудову чи несанкціоноване паркування. Та й ставити машину на виділене місце куди приємніше, ніж у багнюку або на тротуар.
Ви можете приватизувати прибудинкову територію біля багатоквартирного будинку, щоб розпоряджатися нею на розсуд усіх мешканців: облаштувати дитячий майданчик, поставити огорожу та шлагбаум. Також можна здавати в оренду частину загальнобудинкового майна та отримувати від цього прибуток. Я юрист і в цій статті розповім, як приватизувати прибудинкову ділянку біля багатоквартирного будинку у 2025 році, і що для цього потрібно. Також ви дізнаєтеся про всі плюси та мінуси приватизації, права та обов'язки власників житла після оформлення території у спільну власність.
Якщо у вас виникнуть питання, можете безкоштовно проконсультуватися в чаті з юристом внизу екрана або зателефонувати за номером 8 (800) 302-57-35. Безкоштовний дзвінок для всієї Росії.
Особливості приватизації
У нових будинках прибудинкова територія без приватизації належить всім власникам квартир з права загальночастинної власності (ст. 36 Житлового кодексу). Але якщо багатоквартирний будинок (далі – МКД) зданий до 2005 року, є ймовірність, що ділянка прибудинкової території не сформована, і її можна поставити на кадастровий облік та оформити у спільну власність.
Приватизація – це поняття. Прибудинкову територію можна лише безкоштовно оформити у загальночасткову власність мешканців. Під приватизацією зазвичай мається на увазі безоплатне отримання житла від держави чи муніципалітету, якщо у ньому проживають за договором найму соціального (ст. 2 Закону РФ від 04.07.1991 №1541-1 «Про приватизацію…»). Також за законодавством можна приватизувати муніципальне чи державне майно, зокрема і земельні ділянки (ФЗ від 21.12.2001 №178-ФЗ «Про приватизацію державного…»).
- паркування;
- дитячі та спортивні майданчики;
- елементи озеленення та благоустрою;
- земля, де побудований МКД;
- ділянки, на яких знаходяться котельні та підстанції;
- інші об'єкти інфраструктури.
Що приватизувати не можна
Власники що неспроможні приватизувати земельні ділянки, зайняті вулицями, проїздами, автошляхами, скверами, бульварами, водними та інші об'єктами загального користування (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).
Поясню наочно. Якщо біля вашого будинку є дитячий майданчик, клумби та дорога для проїзду двором, цю територію ви можете приватизувати.Потім можна поставити огорожу та шлагбаум, щоб до вас не заїжджали сторонні. Якщо за клумбою одразу розташована автодорога, межа ділянки при приватизації закінчуватиметься клумбою.
Плюси та мінуси
Головна перевага для мешканців – можливість організувати закриту територію. Як я вже писала, після приватизації прибудинкової ділянки ви можете повністю захистити своє подвір'я, поставити камери відеоспостереження. Також можна самостійно побудувати дитячий чи спортивний майданчик за погодженням лише з іншими власниками, не питаючи дозволу в адміністрації.
Які ще є плюси приватизації прибудинкової території:
- Без згоди мешканців у дворі точно не відкриється пивний магазин чи бар чи інший заклад.
- Без вашого відома не розпочнеться будівництво на території, не зроблять платну автостоянку та не поставлять кіоск.
- Власники самі можуть визначити кількість місць під час облаштування паркування. Наприклад, у старих будинках зазвичай маленькі двори, і є лише два варіанти: зробити дитячий майданчик та маленьке паркування, або розширити стоянку за рахунок зменшення території майданчика.
Є й недоліки. Власникам доведеться самостійно відповідати за утримання та благоустрій прибудинкової території. Наприклад, якщо вирішите побудувати спортивний майданчик, доведеться це узгоджувати з усіма та вкладати свої гроші.
Хто може приватизувати
Зазвичай ділянки приватизуються одразу забудовниками, а потім передаються у пайову власність власникам квартир. Але це у нових будинках. Якщо ви мешкаєте у старому будинку і прибудинкова територія не оформлена у власність, цим можуть зайнятися мешканці.
Головна вимога – наявність права власності на квартиру у МКД.Квартиронаймачі голосувати на загальних зборах не можуть. Виняток – включення такої умови до статуту ТСЖ, що надає квартирантам право голосу. Але таке зустрічається дуже рідко, і ЖК РФ не дозволяє їм брати участь у голосуваннях.
Також брати участь у приватизації можуть і власники нежитлових приміщень.
Навіть якщо ви живете у будинку, зданому після 2005 року, все одно уточніть, чи сформована земельна ділянка. Для цього достатньо замовити витяг з ЄДРН на саму землю – там будуть вказані всі відомості. Оформлення виписки онлайн коштуватиме 350 руб., Вам її відправлять на адресу електронної пошти.
Юрист, автор сайту
(Громадянське право, стаж 7 років)
Як визначається розмір та межі
Під кожним МКД утворюються окремі земельні ділянки із чітко визначеними межами. Вони не повинні порушувати права третіх осіб: наприклад, не допускається, щоб межа ділянки, що формується, проходила по території власника іншої ділянки.
Які ще є умови:
- Небажано включати в межі ділянки землі, на яких розташовані об'єкти капітального будівництва, що не належать до майна.
- До складу ділянки, що формується, не можуть входити землі загального користування.
- Розмір форми території встановлюється, виходячи з площі МКД, тобто сумарної площі всіх квартир і нежитлових приміщень.
- При визначенні розміру повинні враховуватися території, які необхідні забезпечення нормальної роботи інженерних систем. Обов'язково дотримуватись санітарних норм, вимог пожежної безпеки, норм містобудівного законодавства.
Також щодо кордонів формованого ділянки у розрахунок береться щільність забудови та елементи благоустрою, зокрема і створені з допомогою особистих коштів власників квартир.
Як приватизувати прибудинкову територію: покрокова інструкція
Спочатку потрібно ухвалити на зборах рішення про приватизацію земельної ділянки біля будинку та оформити всі документи в адміністрації, потім замовити межування та поставити ділянку на кадастровий облік. Після цього земля перетворюється на власність жителів.
Розглянемо кожен крок докладніше.
Крок 1: ухвалення рішення про приватизацію
Ви не можете самі вирішити та приватизувати прибудинкову територію. Рішення має бути прийняте на загальних зборах власників (ст. 44 ЖК РФ). Щоб його провести, роздрукуйте оголошення та повісьте його на дошці перед під'їздом. Також можна вручити повідомлення кожному особисто під розпис.
У призначену дату учасники зборів надходять, відомості про них зазначаються у листі реєстрації.
Що відбувається потім:
- Озвучується порядок денний – приватизація прибудинкової території у МКД. Це питання обговорюється, а потім проводиться голосування. Також потрібно визначити голову та людину, яка займатиметься всіма питаннями.
- Проводиться підрахунок голосів. Рішення приймається більшістю голосів – щонайменше 2/3 від загальної кількості учасників зборів (ст. 46 ЖК РФ).
- Підбиваються підсумки і вносяться до протоколу.
Ініціатор зборів повинен направити рішення та протокол до ТСЖ та житлового відділу не пізніше 10 днів з моменту голосування.
Що вказується у протоколі загальних зборів щодо формування земельної ділянки:
- дата, час та місце проведення зборів;
- дані присутніх власників;
- порядок денний;
- кількість голосів «за», «проти» та тих, що утрималися;
- підписи секретаря та голови.
Крок 2: звернення до адміністрації
Із заявою про формування земельної ділянки слід звернутися до адміністрації.
Надалі співробітники адміністрації вживають дій відповідно до Методичних рекомендацій, затверджених Наказом Міністерства будівництва та ЖКГ від 07.03.2019 №153/пр:
- Готують та затверджують проект межування. Але зазвичай його готує інженер, а вони лише стверджують.
- Готують документи, які потрібні для поставлення на кадастровий облік.
- Надають у Росреєстр документи для кадастрового обліку.
Крок 3: визначення меж ділянки
Межування проводиться обов'язково: без нього ділянку на кадастровий облік не поставлять. А ось право власності зареєструвати можуть (Інформація Росреєстру). Але краще все зробити згідно із законом та оформити всі документи. Якщо ви не знатимете, де знаходяться кордони, потім можуть виникнути проблеми.
Для межування прибудинкової території достатньо звернутися до будь-якої організації, яка надає відповідні послуги та має допуск СРО для проведення кадастрових та геодезичних робіт. З вами погодять дату та час візиту інженера.
На місці інженер за допомогою спеціального обладнання визначить межі та встановить межові знаки. Готові документи для Росреєстру вам видадуть після проведення робіт.
Підготувати проект межування може відповідний відділ адміністрації.
Витрати
Вартість послуг із межування залежить від розцінок конкретної компанії. Чималу роль грає і регіон: наприклад, у Москві чи Краснодарі це точно коштуватиме дорожче, ніж у Липецьку.
Будьте готові віддати від 10 000 руб.Цю суму потрібно зібрати з усіх власників, вона ділиться поміж мешканцями порівну.
Крок 4: постановка на кадастровий облік
Як я вже говорила, документи для постановки землі на кадастровий облік направляє до Росреєстру адміністрація.
Що потрібно донести до адміністрації:
- витяг з ЄДРН про право власності на квартиру;
- протокол загальних зборів мешканців;
- технічний паспорт будинку;
- цивільний паспорт;
- межовий план;
- Документи технічного обліку.
Частину документів можна принести до адміністрації при першому візиті, до оформлення межового плану.
Крок 5: реєстрація права власності
Спеціально реєструвати право власності на прибудинкову територію багатоквартирного будинку не потрібно (ч.5 ст. 16 ФЗ від 29.12.2004 №189-ФЗ «Про введення в дію…»):
«З дня проведення державного кадастрового обліку земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу такого будинку, така земельна ділянка переходить безкоштовно у спільну пайову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку».
Інакше кажучи, прибудинкова територія перетворюється на власність власників квартир одночасно під час постановки на кадастровий облік.
Пам'ятайте про наслідки
Якщо ви приватизували прибудинкову територію, це добре. Але після цього всіх мешканців покладаються певні правничий та обов'язки:
- Необхідно забезпечувати безпечне пересування дворової території. Наприклад, взимку доведеться вирішувати, хто чи яка організація займатиметься збиранням снігу та криги.
- Обов'язкове дотримання вимог санітарної та пожежної безпеки.
- Щороку доведеться сплачувати податок (ст. 388 НК РФ).Він розраховується просто: кадастрова вартість землі множиться на ставку та місцевий коефіцієнт. Кожен власник сплачує податок, виходячи з розміру його частки у праві спільної власності.
- Потрібно підтримувати дорогу та тротуари у нормальному стані. Якщо десь з'явилися ями, усувати їх доведеться власникам власним коштом.
Не думайте, що можна приватизувати прибудинкову територію, але не слідкувати за нею. У кожному регіоні є свої правила благоустрою, які зобов'язані дотримуватись усіх.
Приватизація через суд
Зазвичай приватизація земель під багатоквартирними будинками відбувається без проблем. Навіть навпаки в деяких регіонах влада сама раніше пропонувала оформляти ділянки на власників МКД, щоб зняти з себе відповідальність і скоротити витрати.
Іноді приватизувати прибудинкову територію не вдається і адміністрація відправляє відмову. Наприклад, якщо ви не донесли будь-які документи, неправильно оформили протокол загальних зборів, та ін. Відмова оформляється письмово, і її можна оскаржити в суді.
Якщо наважитеся позиватися, подайте позовну заяву до районного суду на адресу спірної земельної ділянки. Це можна зробити особисто через представника, або онлайн через ДАС «Правосуддя». Якщо суд ухвалить рішення на вашу користь, ділянку буде поставлено на кадастровий облік на підставі рішення.
Відповіді юриста на приватні запитання
Ми приватизували прибудинкову земельну ділянку, але не всі мешканці беруть участь у витратах на утримання території. Що робити?
Плату за утримання та ремонт спільного майна власники у будь-якому випадку перераховують за квитанцією від ТСЖ.Якщо ж ви під змістом маєте на увазі благоустрій (наприклад, будівництво дитячого майданчика), інші власники не зобов'язані скидатися. Але не думайте, що після будівництва майданчика ви зможете заборонити приходити їх дітям туди: територія загальна, а отже, й елементи благоустрою теж.
Чи можна заборонити мешканцям сусідніх дворів приходити на майданчик? Прибудинкова територія приватизована на мешканців.
Заборонити можна будь-що, тільки навряд чи це діятиме. Найоптимальніший варіант – поставити огорожу та двері із замком.
Як дізнатися, чи приватизована квартира, чи ні? Хочу купити житло в Криму, але поки що перебуваю в Красноярську і не можу туди прилетіти особисто. З вибором вже визначився, потрібно лише перевірити саму нерухомість. Продавець казав, що вона йому дісталася від заводу за договором найму соціального.
Запросіть у продавця виписку з ЄДРН, а краще замовте її самостійно хоча б онлайн. Там буде вказано всі відомості про власника.
Квартиру купила ще у 1980-х роках, тільки зараз вирішили із сусідами приватизувати прибудинкову територію. Я одружена, але єдина власниця – житло дошлюбне. Чи можу я брати участь у приватизації без дозволу чоловіка?
Ми з сусідами не погоджуємося з межовим планом. Виходить, частина нашого спортивного майданчика знаходиться вже за межами ділянки. Що робити? Зносити майданчик не хочеться.
Можете встановити межі дільниці через суд. Знадобиться межовий план, з яким ви не погоджуєтесь.
Висновок експерта
- Приватизувати прибудинкову територію багатоквартирного будинку можна, якщо з цим погоджується більшість власників.
- Для приватизації достатньо звернутись до адміністрації.
- Право власності виникає одночасно із постановкою землі на кадастровий облік.
- Кожному мешканцю виділяється частка у праві спільної власності на майно МКД.
- Якщо вам відмовили у приватизації прибудинкової території, це можна зробити у судовому порядку.
Якщо у вас залишилися питання, проконсультуйтеся з нашими юристами! Консультації надаються безкоштовно та цілодобово!
Юрист, автор сайту
(Громадянське право, стаж 7 років)