Пайове будівництво – це вид інвестицій, при якому учасники вкладають кошти в будівництво нерухомості з метою отримання житлової або комерційної нерухомості після завершення будівництва. У цій статті ми розглянемо принципи пайового будівництва, а також поділимося порадами для тих, хто хоче інвестувати в цей вид нерухомості.
Покупець передає гроші за квартиру не забудовнику, а банку. Банк зберігає ці гроші та стежить за тим, як забудовник виконує свої зобов'язання по об'єкту. Як тільки будинок здається в експлуатацію, банк дозволяє забудовнику взяти гроші пайовиків. Якщо ж кидають будівництво, банк повертає гроші покупцям. Низькі ризики, прозорі угоди.
Зміни у пайовому будівництві з 2024 року
З настанням нового року, як свіжий вітерець, прийшли зміни до законодавства, які, безперечно, торкнуться багатьох з нас. Йдеться про постанову уряду, яка коригує процедуру приймання квартир за законом про пайове будівництво. Ці зміни діятимуть протягом року, але вже зараз викликають жваві дискусії серед експертів та потенційних власників житла.
Цифрова революція в повідомленнях
З нововведень 2024 особливо виділяється впровадження цифрових технологій у процес повідомлення. Тепер забудовники можуть інформувати пайовиків про готовність квартири та необхідність її приймання через електронну пошту чи месенджери, зазначені у договорі.Звідси випливає важливий момент: якщо ви змінили свою електронну адресу або номер телефону та не оновили ці дані у забудовника, ризикуєте пропустити критично важливе повідомлення.
Захист прав чи крен у бік забудовників?
Істотних змін торкнулися і порядку приймання квартир. Тепер, якщо у вашому новому житлі виявляться серйозні недоліки, наприклад відсутність вікон або проблеми з електрикою, ви маєте право відмовитися від підписання акта прийому-передачі і вимагати повернення коштів. Але при менш значних недоліках, забудовник може наполягати на підписанні акта з фіксацією цих проблем або навіть скласти односторонній акт, якщо ви ухиляєтеся від приймання.
Досудовий регламент: безкоштовне усунення недоліків
Ще один важливий аспект – обов'язковий досудовий порядок врегулювання суперечок. Забудовник повинен усунути виявлені недоліки протягом 60 днів. В іншому випадку пайовик може пред'явити претензію або навіть звернутися до суду.
Що на нас чекає?
Ці зміни безумовно внесуть ясність у процес приймання квартир, але водночас створюють певну невизначеність. Як це вплине на судову практику та взаємини між забудовниками та пайовиками — покаже час. Одне зрозуміло: будьте уважні під час підписання будь-яких документів і слідкуйте за оновленнями у законодавстві. Ваша майбутня квартира може залежати від того, як ви прочитаєте між рядками цих нових правил.
Переваги та недоліки пайового будівництва
Переваги
- Зниження вартості житла. Придбання нерухомості на стадії будівництва зазвичай дешевше, ніж купівля готової квартири.
- Можливість вибору планування та оздоблення.Інвестор може вибрати планування квартири та рівень обробки, що дозволить створити житло за своїми перевагами.
- Зростання вартості інвестиції. З часом вартість квартири може зрости, що робить пайове будівництво привабливим видом інвестицій.
Недоліки
- Ризики несумлінних забудовників. Можливість зіткнутися з шахраями чи неякісною роботою будівельних компаній.
- Затримка здавання об'єкта. Будівництво може бути затримано, що спричинить збільшення термінів отримання житла.
- Неустойка та втрата інвестицій. У разі банкрутства забудовника або невиконання його зобов'язань, інвестор може втратити свої кошти.
Що змінилося в останній редакції ФЗ 214?
Вітер змін задув у законодавстві про пайове будівництво. Остання редакція Федерального закону №214-ФЗ, внесена Федеральним законом від 04.08.2023 № 421-ФЗ, принесла із собою низку значних змін.
1. Уточнення у визначенні об'єкта пайового будівництва
Перша і, мабуть, найважливіша зміна стосується визначення об'єкта пайового будівництва. Тепер у законі чітко прописані основні характеристики об'єкта, включаючи його планування, наявність та розмір кімнат та приміщень допоміжного використання, а також клас енергоефективності та сейсмостійкості. Крім того, з'явилося поняття "унікальні об'єкти" відповідно до Містобудівного кодексу РФ.
2. Зміни у правилах порушення термінів передачі об'єкта
Закон наразі встановлює нові правила для випадків, коли забудовник порушує термін передачі об'єкта пайового будівництва.Якщо термін порушено, забудовник зобов'язаний сплачувати неустойку (пені) у вигляді трьохсотої ставки рефінансування за Центральний банк РФ від ціни договору кожний день прострочення. Важливе уточнення стосується унікальних об'єктів, де забудовник сплачує пені, але не більше ніж 5% від ціни договору.
3. Додаток про унікальні об'єкти
Також до закону було внесено пункт про те, які об'єкти можуть бути віднесені до унікальних. Це можуть бути об'єкти, в проектній документації яких передбачена хоча б одна з показників, що є підставою для їх віднесення до унікальних за Містобудівним кодексом РФ.
Реєстр забудовників
Вся достовірна інформація про будівельні компанії зібрана в одному місці – на сайті наш.дом.рф (введіть в адресний рядок: наш.дом.рф/сервіси/єдиний-реєстр-забудовників). Там створено Єдиний реєстр забудовників, де можна дізнатися про реквізити, документи та список всіх будівельних, зданих і проблемних будинків кожного забудовника. На основі цих даних легко зробити об'єктивні висновки щодо діяльності конкретної компанії. Якщо в реєстрі ви не знаходите знайому вам будівельну фірму, то не потрібно укладати договір з нею – до реєстру не потрапляють лише фірми-шахраї.
Компенсаційний фонд
За промах одного забудовника відповідають усі інші. Кожен девелопер з реєстру зобов'язаний вносити 1% від вартості ЖК, що зводиться в компенсаційний фонд. Гроші цього фонду витрачаються на виплату неустойки постраждалим пайовикам, якщо якась будівельна компанія збанкрутує.
Проектна декларація в Інтернеті
Будівельна компанія зобов'язана розміщувати проектні документи на своєму об'єкті в інтернеті у вільному доступі.Вони можуть бути присутніми на корпоративному сайті забудовника або на сайті конкретного житлового комплексу. Будь-який користувач може завантажити проектну декларацію, щоб уважно вивчити її перед виходом угоду.
Статутний капітал
Щоб отримати право на продаж часток ЖК, девелопер повинен мати значний статутний капітал. Розмір цього капіталу дорівнює сумі всіх об'єктів, що будуються, але не менше 150 млн руб.
Умови пайового будівництва 2024
Основними умовами пайового будівництва є:
- Договір між забудовником та покупцем, у якому мають бути чітко визначені умови будівництва, строки, вартість та розмір частки покупця.
- Формування суспільства власників, куди входять усі пайовики, яке керуватиме об'єктом після його здачі в експлуатацію.
- Регулярний контроль за ходом будівництва з боку покупця, у тому числі й фінансового контролю за використанням коштів, внесених забудовником як попередня оплата.
- Відсутність гарантій на готовність об'єкта до певного терміну, оскільки будівництво може затриматися, наприклад, через погану погоду, технічні неполадки, зрив графіка тощо.
- Необхідність додаткових фінансових витрат із боку покупця оформлення документів і реєстрацію угоди.
Закон про ескроу-рахунки: захист прав пайовика у 2024 році
Суть ескроу-рахунків
Ескроу-рахунки, запроваджені для захисту інтересів пайовиків у сфері будівництва, змінили правила гри на ринку нерухомості. Суть таких рахунків у тому, що гроші покупців заморожуються на спеціальних рахунках до закінчення будівництва.Таким чином, кошти пайовиків перебувають у безпеці, і їх не можуть використовувати забудовники до здачі об'єкта.
Нові зміни у законодавстві
Останнім часом з'явилася ініціатива щодо внесення змін до чинного законодавства про ескроу-рахунки. Ці зміни спрямовані на покращення умов для пайовиків, зокрема, пропонується ввести нарахування відсотків на заморожені кошти на ескроу-рахунках. на кошти пайовиків, що знаходяться на ескроу-рахунках, що робить інвестування у будівництво привабливішим.
Права пайовиків при затримках у будівництві
Якщо забудовник затримує здачу об'єкта понад встановлений термін, пайовики мають право на повернення своїх коштів. Однак, якщо така угода не підписана, забудовник може спробувати розірвати договір участі в пайовому. будівництві.
Пропозиції щодо уточнення законодавства
Існують пропозиції щодо уточнення термінів умовного депонування на рахунках ескроу. термін, продовження строку умовного депонування здійснюється автоматично, без потреб заяв від сторін договору.
Зобов'язання забудовника перед пайовиком
Документи
Для початку девелопер зобов'язаний надати покупцю доступ до документів, що стосуються ЖК, що зводиться. Їх можна переглянути на офіційному сайті або в офісі продажу.
Ретельно вивчіть документацію на будівництво, включаючи дозвільні документи, угоди та договори. За потреби проконсультуйтеся з юристом.
Детальний договір
Договори пайової участі відрізняються у різних девелоперів. Але по 214-ФЗ ДДУ має містити обов'язкові пункти:
- точне визначення об'єкта продажу,
- терміни будівництва (квартал та рік),
- ціна договору, порядок та строки оплати;
- тривалість гарантії на готовий об'єкт після того, як пайовик підпише акт прийому.
Ескроу
Якщо будівельна компанія зводить новий об'єкт, вона зобов'язана продавати його по эскроу-счетам. Отже, перед підписанням договору пайової участі покупцю необхідно відкрити ескроу-рахунок у тому банку, який фінансує забудовника. Саме на ескроу-рахунок (а не на рахунок забудовника) переказуються гроші за квартиру після реєстрації ДДУ в Росреєстрі.
Підсумок будівництва
Забудовник зобов'язаний вкластися в заявлений термін та здати будинок, територію та всі квартири у тому вигляді та комплектації, які прописані у договорі. Прострочення коштуватиме йому грошей, оскільки будинок будується у кредит. Якщо відставання від термінів значне або будівництво зовсім заморозилося, пайовик отримає вкладені гроші назад.
Ризики використання ескроу-рахунків для пайовика
Нинішні угоди щодо ДДУ безпечні. Ризики для пайовика практично відсутні.
Право на гроші
Гроші, які зберігаються на ескроу-рахунку, за законом належать покупцеві до того моменту, поки девелопер не здасть житловий комплекс, що зводиться.Рахунки розкриваються лише тоді, коли забудовник надасть банку документ про здачу в експлуатацію та відомості з ЄДРН із підтвердженням держреєстрації права власності хоча б на одну квартиру.
Страхування
Кошти на ескроу-рахунку застраховані в ДК «Агентство зі страхування вкладів». Максимальна сума страхування – 10 млн руб.
Банкрутство банку
Єдине, що може хвилювати покупців, – офіційне банкрутство банку з ескроу-рахунками. Але в цьому випадку працює страховка на суму 10 млн. руб.
Ескроу-рахунок та житлові кооперативи
У минулому були дуже поширені ЖБК: коли покупець ставав пайовиком об'єкта і група пайовиків сама контролювала будівництво та витрати бюджету. На жаль, за такої форми шахрайства було ще більше, ніж при пайовому будівництві. І із запровадженням ескроу-рахунків кооперативи стали поза законом.
- Законною формою ЖБК вважаються проекти, де земельну ділянку надано державою.
- Якщо дозвіл на будівництво отримано до липня 2018 року, то об'єкт кооперативу можна добудувати та здати.
- Якщо ЖБК добудовує об'єкт забудовника-банкрута, роботу можна законно продовжувати.
Нові терміни володіння житлом придбаним за ДДУ
- Вважаємо з оплати: Термін володіння починається з дати повної оплати квартири по ДДУ. Якщо ви сплатили житло у 2018 році та отримали ключі у 2021, то термін володіння починається з 2018 року.
- Якщо після здачі будинку виникає необхідність доплати (наприклад, за збільшену площу квартири), термін володіння починає відраховуватись заново з моменту цієї доплати.
- Винятки при використанні ескроу: Якщо оплата здійснювалася через ескроу-рахунок, термін володіння починається з дати внесення грошей з цього приводу.
Перспективи ринку пайового будівництва в Росії в 2024 році
Віч-на-віч з ризиками та інноваціями
Ринок пайового будівництва у 2024 році – це арена, де ризики та можливості ведуть нескінченний танець. З одного боку, незважаючи на привабливу перспективу володіння новим житлом, пайовики стикаються з певними ризиками. Як правило, будівництво – це марафон, а не спринт і гарантій на його успішне завершення немає. Проте існує можливість повернення коштів у разі несприятливого розвитку подій. Це особливо актуально з огляду на те, що в минулому такі ситуації часто призводили до втрат для пайовиків.
Захист на вагу золота: рахунки ескроу та інші механізми
Сценарій, коли будівництво завмирає, потребує розуміння механізмів захисту. Основний із них – ескроу-рахунки. Якщо забудовник збанкрутує, гроші з ескроу-рахунку буде повернуто. У ситуації з банкрутством банку, де відкрито ескроу-рахунок, гроші також повернуть, але сума обмежена 10 мільйонами рублів. Крім того, варіант зі старим договором пайової участі та відрахуваннями до Фонду захисту прав пайовиків також передбачає певний захист.
Індивідуальне житлове будівництво: стабільність та зростання
У сегменті індивідуального житлового будівництва (ІЖС) у 2024 році очікується збереження поточних темпів. За даними ДОМ.РФ, залучення проектного фінансування та механізму ескроу-рахунків стимулює інтерес компаній-підрядників до цього сегменту. Також спостерігається зростання інтересу до будівництва приватних будинків із залученням підрядників.Програма субсидування проектного фінансування для підрядників, запущена ДОМ.РФ, сприяє підвищенню доступності будівництва громадян.
Висновки: прогнози та тренди
Дивлячись на особу 2024 року, можна сказати, що ринок пайового будівництва у Росії виявляє стійкість і адаптивність до нових умов. З одного боку, пайовики забезпечені більшим захистом завдяки механізму ескроу-рахунків. З іншого – сектор ІЖС демонструє стабільність та потенціал зростання, підкріплений державними заходами підтримки. Все це створює сприятливі умови для тих, хто наважується на крок у майбутнє – будівництво власного будинку чи покупку квартири у новобудові.
Багато громадян страждають від відсутності комфортного житла. При цьому нові квартири або житло з вторинного ринку для багатьох є недоступними через свою дорожнечу.
У цьому випадку може допомогти участь у пайовому будівництві, при якому можна отримати більш дешеве житло і платити за нього в розстрочку.
Історія виникнення
Історично вперше пайове будівництво (ДС) зародилося в Аргентині у 90-х роках.
У цей час країна була у найжорстокішій кризі. Грошова одиниця країни безупинно падала, а тому банки не хотіли інвестувати гроші у будівництво. Тоді було ухвалено рішення створити акціонерне товариство, гроші в яке інвестували самі майбутні власники квартир.
За внесок грошей вони отримували акції, за якими після закінчення будівництва вони отримували житлоплощу. Досвід виявився настільки вдалим, що він швидко поширився Південною Америкою, а потім прийшов до Європи та Росії.
Спочатку при використанні цього методу будівництва в нашій країні не було достатньої юридичної бази. Цим часто користувалися різні шахраї, внаслідок діяльності яких будинки залишалися недобудованими, компанії банкрутували, а громадяни позбавлялися їх коштів.
У 2005 році було випущено закон № 214-ФЗ, в якому були наведені основні положення щодо організації ДС.
Що таке?
Сучасне пайове будівництво має на увазі наявність будівельної чи інвестиційної організації, яка залучає гроші бажаючих мати житло громадян (пайовиків) для будівництва багатоквартирного будинку чи іншого об'єкта нерухомості. Відповідно до закону в основі ДС лежить договір участі у пайовому будівництві. За цим договором одна із сторін (забудовник) зобов'язується до певного терміну збудувати будинок, здати його в експлуатацію та передати іншій стороні договору — пайовику.
Зі свого боку, пайовик повинен заплатити обумовлену в договорі суму та прийняти цей об'єкт.
Забудовник — це юридична особа, яка є власником або орендарем ділянки землі, на якій буде збудовано будинок і яка має дозвіл на таке будівництво. Пайовик — особа, яка платить забудовнику гроші з метою отримання власності у вигляді збудованого будинку або його частини після введення будівлі в експлуатацію.
Процес ДС відбувається так:
- забудовником купується чи береться у найм земельну ділянку;
- укладається пайовий договір участі;
- пайовиками проводиться оплата своєї частки власності на виплат;
- після будівництва та здачі будівлі в експлуатацію вона переходить у власність пайовикам.
Особливості укладання договору
Стаття 4 закону № 214-ФЗ присвячена договору участі у ДС.
Відповідно до цієї статті договір повинен включати:
- визначення об'єкта будівництва;
- термін передачі цього об'єкта пайовикам;
- ціну, строки та порядок її сплати;
- термін гарантії;
- способи виконання забудовником зобов'язань.
Об'єктом будівництва вважається житлове чи нежитлове приміщення, яке будується із залученням грошей пайовиків. При цьому необхідно, щоб параметри об'єкта були прописані чітко і недвозначно, що не дозволить обманути пайовика. Наприклад, якщо договір стосується квартири в будинку, то в договорі мають бути вказані всі характеристики — поверх, площа, кількість кімнат.
У договорі прописано вартість участі у ДС. Спочатку цю вартість визначає забудовник, який призначає її, виходячи зі своїх потреб. Якщо порівнювати цю ціну із ціною готової квартири, то вона зазвичай менше, що дозволяє пальнику заощадити деякі кошти.
З іншого боку, забудовник призначає ціну з урахуванням залучення пайовиків. Розрахунок ринкової вартості провадиться з урахуванням потенційної ціни, ризиків пайовика та інших обставин. У деяких випадках, наприклад, при недостатній якості побудови цю ціну можна оскаржити.
При невиконанні договору забудовник повинен повністю повернути гроші пайовику або сплатити йому кошти у вигляді неустойки за понесені пайовиком збитки. У договорі мають бути наведені способи, за допомогою яких виконуватиме ці зобов'язання затрійник.
Існує 2 способи – з використанням банку або страхування.
Переваги та недоліки
ДС має свої переваги та недоліки. Перевагами такого способу купівлі житлової площі є:
- щодо низька ціна.Можна заощадити до 30% вартості квартири;
- можливість розплачуватися на виплат.
До недоліків пайового будівництва треба віднести те, що пайовик купує не житлоплощу, а тільки можливість отримати цю житлоплощу.
До того ж ситуація на ринку житлоплощі така, що житловий будинок дуже рідко здається точно вчасно.
Як зменшити ризик?
Найбільший недолік пайового будівництва – це можливість потрапити в лапи шахраїв і залишитися без грошей і без житлоплощі. Як повідомляє газета «КоммерсантЪ», наразі в країні налічується близько 114 тисяч ошуканих пайовиків. А кількість збанкрутілих забудовників у 2015 році становила 2,5 тисячі.
Для того, щоб мінімізувати ризик бути ошуканим під час укладання договору про пайове будівництво необхідно дотримуватися основних правил:
- Працювати з компаніями, які давно знаходяться на даному ринку і вже збудували кілька будинків.
- Укладати договір ДС, який відповідає закону №214-ФЗ.
- Перевірити наявність документів на будівництво (право власності на землю, дозвіл на будівництво будинку, проектну декларацію).
- У договорі особливу увагу приділити опису об'єкта, його ціні та термін його здачі.
Грамотне оформлення довіреності на продаж вашої нерухомості допоможе уникнути неприємностей. Про це ви зможете дізнатись у нашій інформативній статті.
Що таке рента квартири та наскільки вона вигідна? На засланні є всі відповіді.
Державні заходи
У червні цього року Президентом було підписано документ про створення спеціального компенсаційного фонду ДС, з якого будуть виплачуватись ошуканим пайовикам.
Фонд фінансуватиметься за рахунок забудовників, які мають відраховувати до нього по 1% вартості кожного проекту.
Інший варіант модернізації пайового будівництва, законопроект про який вже було прийнято Держдумою, передбачає зміну схеми пайового будівництва із залученням до нього банків. При цьому пайовики платитимуть гроші в банк, а той слідкуватиме за цільовим їх використанням при будівництві.
Після того, як будинок буде збудований, пайовики виплачують залишок вартості та отримують житло у власність. При цьому пайовики не ризикуватимуть грошима, які вони будь-якої миті можуть забрати з банку.